Les erreurs à éviter pour votre achat immobilier locatif
L’investissement dans l’immobilier est en plein boom. Vous êtes nombreux à vouloir vous lancer dans l’acquisition d’appartements et d’immeubles de rapport. J’aimerais insister dans cet article sur les effets bloquants de certaines décisions de gestion. En effet, pour préserver votre trésorerie et minimiser notre imposition, nous avons recours à des stratégies qui peuvent se trouver être bloquante à moyen terme. Explications sur les erreurs à éviter pour votre achat immobilier locatif.
La face cachée du LMNP
Je suis fan de ce statut. Il est une niche fiscale extraordinaire. Il vous permet de minimiser fortement votre fiscalité personnelle comparativement au régime des revenus fonciers. Il permet aussi de louer plus cher son bien et de se faire plaisir dans des projets de rénovation / décoration.
Son gros problème : l’achat en nom propre vient largement entamer vos possibilités d’emprunt ultérieur auprès des organismes bancaires. En effet, comme c’est expliqué dans l’article sur « comment calculer son taux d’endettement« , un investissement locatif (même très rentable) vient réduire à néant vos possibilités de crédit supplémentaire : pour du locatif mais également pour un achat de résidence principale.
En ce sens, c’est injuste.. mais nous nous voyons imposer les conditions de ceux qui nous prêtent : les banques. Une solution pour éviter ce problème est le recours à la SCI IS et d’une société Holding afin de différencier les emprunteur: personnes physiques et personnes morales.
Les emprunts court terme
Il faut s’endetter pour s’enrichir. Les emprunts ont la faculté d’être à l’origine d’un effet de levier important, et de préserver votre trésorerie. Avec 100€ vous pouvez financer un actif à 100€ qui vous rapporte 5€ par an. Grace à l’emprunt et avec un apport de 20%, vous pouvez financer avec 100€ un actif à 500€ qui vous rapporte 25€ par an.
Avoir recours à l’emprunt pour acquérir un actif est la base du raisonnement. Mais attention à ne pas avoir trop recours à l’emprunt pour acquérir des passifs : véhicules, consommation, etc. Par ailleurs, dans le calcul de votre taux d’enttement ces derniers comptent autant que les emprunts immobilier. Quell que soit le montant et quelle que soit la durée, une banque analysera la totalité de vos mensualités.
Ainsi, si vous prévoyiez de demander un financement, vous avez tout intérêt à ne pas contracter d’emprunt court terme : crédit conso, LOA pour un véhicule, etc.
Les erreurs à éviter pour votre achat immobilier locatif
Nous l’avons vus, il est aujourd’hui compliqué d’obtenir un emprunt : faites attention à la stratégie adoptée au quotidien.
