LMNP : Comment transformer un logement nu en logement meublé ?

Les locations meublées non professionnelles bénéficient d’une fiscalité plus avantageuse que les logements nus. À ce titre, il peut être intéressant de transformer un logement nu en logement meublé. Alors comment transformer un logement nu en logement meublé ?

Dans cet article, nous allons revenir sur ce que sont les locations nues et les locations meublées, ainsi que leurs avantages. Nous allons également vous détailler les conditions requises pour transformer une location nue en location meublée et ainsi bénéficier du statut LMNP. 

Location nue et meublée : Quelles différences ? 

Lorsque vous êtes propriétaire, vous pouvez louer votre bien. Dans ce cas, vous pouvez louer votre bien nu, c’est-à-dire vide, ou alors meublé, c’est-à-dire avec des meubles « meublant ». Dans le cas des locations meublées, le logement doit être complètement fonctionnel lorsque le locataire emménage. Ce dernier ne doit n’avoir que ses affaires personnelles à apporter. 

Ces deux types de locations présentent des différences notamment au niveau de la fiscalité applicable. Si la location nue peut être préférée pour des questions de simplicité, la location meublée présente des avantages non négligeables ! 

Des caractéristiques spécifiques. 

Les deux types de locations présentent des caractéristiques qui leur sont propres. 

L’investissement de départ est plus élevé pour une location meublée. En effet, le propriétaire doit s’assurer que le logement dispose de toutes les commodités nécessaires. En revanche, la location meublée présente de sérieux arguments. 

Pourquoi transformer une location nue en location meublée ? 

Les locations meublées impliquent des changements de locataire plus régulier et un investissement de départ plus élevé (puisqu’il faut meubler la location). Cependant, elle présente aussi des avantages certains. C’est pourquoi il peut être intéressant de transformer votre logement nu en logement meublé avant de le louer. 

Un cadre juridique plus souple

Le cadre juridique de la location meublée non professionnelle est généralement plus souple pour les raisons suivantes : 

• La durée du bail initial : Pour une location nue, la durée est de 3 ans. Pour une location meublée, elle est de 1 an. 
• Le préavis à donner pour le bailleur : Il doit être donné 6 mois avant l’échange du bail dans le cas d’une location nue. Dans le cas d’une location meublée, il doit être donné 3 mois à l’avance. 
• Le préavis donné par le locataire : Il doit être de 3 mois dans le cas d’une location nue. Dans certaines conditions il peut être de 1 mois uniquement. Dans le cas d’une location meublée, il doit être de 1 mois. 

Une meilleure rentabilité

Lorsque le logement est loué meublé, le loyer peut être de 10 à 30% plus élevé que pour un logement vide. Cela vous assure donc une meilleure rentabilité brute. 

De plus, une location meublée vous permet de bénéficier d’avantages fiscaux. En effet, si vous louez un bien meublé, les loyers perçus sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si vous louez un logement vide, alors ils sont imposés comme des revenus fonciers.

Qui loue un logement meublé ?

On a tendance à penser que seuls les étudiants sont les cibles d’un logement meublé. Hors de nombreux adultes solvables sont aussi friands de ce type de logements : les personnes séparées, les personnes mutées, les grands voyageurs.

Transformer une location nue en location meublée : Processus à suivre

Les prérequis

Avant de transformer votre logement nu en logement meublé pour changer son régime de location, il faut d’abord prendre quelques précautions aux préalables. 

En l’occurrence, il faut : 

• S’assurer que le bien puisse être loué meublé : Il se peut que le règlement de la copropriété n’autorise pas la location meublée du bien.
• Ne pas avoir imputé de déficit foncier lié à la location nue au titre des 3 années précédant le passage en location meublée. 
• Être arrivé au terme de l’engagement de location. Les locations nues et meublées n’ont pas les mêmes régimes fiscaux. La transformation en location meublée met fin à la location nue. Mais cela peut entraîner un non-respect de l’engagement fiscal lié à la location nue. 

Transformer un logement nu en logement meublé en pratique

Pour transformer une location nue en location meublée, il faut bien évidemment meubler le logement. 

Pour transformer un logement nu en logement meublé que vous pouvez louer sous le régime de la location meublée, il faut prendre en compte la loi Alur. En effet, cette loi votée en 2014 prévoit une définition légale. Un logement meublé se définit comme « un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ». 

La loi Alur prévoir également un « inventaire et un état détaillé du mobilier » qu’il convient de réaliser lors de la signature du bail. Depuis le 31 juillet 2015, une liste du mobilier obligatoire pour qu’un logement puisse être une location meublée a été émise. 

Pour transformer une location nue en location meublée, il faut attendre le changement de locataire afin d’établir le nouveau bail meublé. Il faudra ensuite remplir les formalités fiscales liées à ce changement de type de location qui renvoie à un changement d’activité. 

Vous savez à présent ce que vous devez savoir sur les procédures à suivre pour faire d’un logement nu un logement meublé. Si des questions subsistent, n’hésitez pas à nous contacter !