Comment calculer son taux d’endettement pour un achat immobilier ?

L’immobilier est une valeur refuge, que ce soit pour une résidence principale ou un investissement locatif, la « pierre » est un des placements préférés des français. Afin de rendre possible une opération d’achat en nom propre (résidence principale ou LMNP), il est nécessaire d’obtenir un financement bancaire. Plutôt simple lorsqu’on achète son premier bien immobilier, le calcul du taux d’endettement peut s’avérer plus exotique lorsqu’il faut tenir compte des ses autres revenus (revenus locatifs, pensions alimentaires) et par la même occasion de ses autres crédits (crédits immobiliers, LOA voitures, crédits à la consommation). Dès lors, en 2021, se pose la question de savoir comment calculer son taux d’endettement pour un achat immobilier ? Et vous verrez que bien gagner sa vie, avoir un reste à vivre confortable…. ne rentre pas ligne de compte dans une logique de banque. Explications.

Les ratios bancaire à connaitre

Comment sont calculés les 33% d’endettement?

Ce ratio de 33% de taux d’endettement est une limite (parfois dépassée) fixée par le monde bancaire en termes de remboursement de crédit, quelles que soit la nature et la durée du crédit. Ainsi il faut comprendre que vous ne pouvez pas avoir de mensualités de remboursement supérieure à 33% de vos revenus. Vos revenus sont cumulés et parfois dégradés (voir paragraphe suivant).

Exemple 1 : Un couple a un salaire net (avant impôt) de 4500€. Sa capacité de remboursement est de 4500/3, soit 1500€ par mois.

Dans cet exemple, le couple n’a pas d’autres sources de revenus, et n’a aucun emprunt. Cela s’adresse principalement aux primo accédants.

La règle des 70% sur les revenus locatifs

Lorsque vous possédez des biens immobiliers en nom propre, souvent sous le régime fiscal du LMNP ou des revenus fonciers, le calcul de votre taux d’endettement tient compte des ces revenus…. et des charges de remboursement d’emprunt qui sont liées. Si la totalité du remboursement d’emprunt est prise dans le calcul, seuls 70% des loyers perçus sont pris en compte dans les revenus.

Exemple 2: Reprenons notre couple de tout à l’heure. Le temps à passé. Ils ont acheté leur résidence principale et contracté un crédit qu’ils remboursent 1500€ par mois. Ils décident de déménager et de mettre en location leur ancienne résidence principale dans la mesure où elle génère un loyer équivalent à leur mensualité de crédit, soit 1500€ par mois. Ce couple a désormais un meilleur salaire, soit 6000€ par mois net (avant impôt). Voyons maintenant comment calculer son taux d’endettement pour un achat immobilier. Total de ses revenus : 6000€ + 1500 x 70% = 7050€ Total des remboursements : 1500€ Taux d’endettement actuel : 1500/7050 = 21,27% Endettement supplémentaire possible : 33% – 21,27% = 11,73% de ses revenus soit un remboursement mensuel de 827€

Autant dire que ce couple gagne mieux sa vie, à des revenus locatifs qui couvrent son crédit immobilier, qu’il crée du patrimoine… et pourtant, il ne peux pas investir dans une nouvelle résidence principale… au moins aussi grande (capacité de remboursement de 827€ par mois contre 1500€ par mois lorsqu’il était primo accédants).

Quelles sont les solutions ? N’hésitez pas à nous contacter pour réfléchir ensemble à votre projet.

Comment calculer son taux d’endettement pour un achat immobilier ?

Nous venons de voir comment calculer votre taux d’endettement. Il apparait que la règle s’est durcie depuis 2020 et risque fort d’empêcher l’accès à l’investissement à de nombreux particuliers. Il reste la solution du passage en société pour contourner les règles.

Vous pouvez accéder au simulateur de taux d’endettement pour faciliter vos calculs.