Quelle fiscalité pour le marchand de biens ?

Quelle fiscalité pour le marchand de biens ?

Le régime de marchands de biens est une opportunité pour quiconque s’intéresse à l’immobilier. Le cheminement vers le marchand de bien passe par l’immobilier locatif d’abord, la gestion des travaux, et le constat que vous avez déjà réalisé une plus value latente à la fin des travaux, compte tenu du prix du marché.

Ce régime fiscal est particulier et soumis à des règles strictes. Voyons ensemble comme vous pouvez bénéficier du statut de marchand de bien.

Quelles conditions pour être marchand de biens ?

Ce régime permet l’achat la revente de biens immobiliers. Trois conditions cumulatives sont nécessaires pour être considéré comme tel :

  • Le caractère habituel de l’achat / revente
  • Avoir l’intention de revendre le bien lors de l’acquisition
  • La revente doit porter sur des immeubles, fonds de commerce ou actions ou parts de sociétés immobilières

Les droits d’enregistrement réduits du marchand de biens

En ayant le statut de marchands de biens, les droits d’enregistrement s’élèvent à 0.715 % au moment de l’acquisition au lieu de 5.80 %.  Cependant, la condition pour faire appliquer ce taux est de revendre le bien dans un délai de 5 ans à compter de la date d’acquisition sous peine de se voir appliquer le taux d’enregistrement normal en cas de contrôle par l’administration fiscale.

⚠ Lors de l’acquisition, il sera utile de le préciser au notaire qui l’inscrira dans son acte.

Quelle fiscalité pour la plus-value du marchand de biens ?

Une plus-value soumise à l’impôt sur les sociétés : en appliquant ce régime sur une société à l’IS (la holding) ou toutes autres formes de société, la plus-value sera alors soumise à taux de 15 % ou 26.5 %. Si le régime de marchands de biens est supporté par une personne physique et non une société, alors l’imposition de la plus-value sera intégrée au barème progressif catégorie BIC (taux pouvant aller jusqu’à 45 %) auquel il faudra rajouter 17.2 % de CSG/CRDS

Quelle TVA applique le marchand de bien?

La TVA : Depuis 2010, la TVA sur marge n’est plus obligatoire sur le régime de marchands de biens. En effet, selon le type de travaux que l’on va faire, on pourra appliquer une TVA sur marge ou non. On distingue alors deux cas :

Rénovation légère : Si l’on acquiert un bien immobilier de plus de 5 ans et que l’on effectue des travaux légers alors la revente n’est pas soumise à TVA (sauf option). De plus, la TVA des travaux ne sera donc pas récupérable.
Rénovation importante : Si l’on acquiert un bien immobilier de plus de 5 ans et que l’on effectue de gros travaux alors la revente sera soumise à TVA et la TVA sur les travaux pourra être récupérable.

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